Avant même d’investir dans des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), sachez que ces actifs pierre-papier sont assez illiquides, car contiennent de l’immobilier. La facilité ou la complexité de leur revente est fonction de plusieurs paramètres. Toujours est-il que les parts de ces dernières se revendent plus facilement que l’immobilier physique lui-même. De même, il faut tenir compte du fait que l’organisation du marché secondaire est fonction du type de la SCPI : à capital fixe ou à capital variable (tous les détails auprès des experts sur https://www.scpi-8.com/).
Les difficultés liées à la revente
Bien que les SCPI puissent s’adapter à tous les objectifs de la vie – percevoir des compléments de revenus, défiscaliser, préparer sa retraite – celui qui achète seconde main doit avoir plus ou moins le même profil investisseur que vous afin que la SCPI que vous lui proposez l’intéresse.
Par ailleurs, certaines SCPI sont plus illiquides que d’autres, nécessitant plusieurs mois d’attente avant de trouver preneur. C’est par exemple le cas de celles dont les vendeurs sont plus nombreux que les acheteurs, avec un nombre élevé de parts en attente de retrait. Le nombre de parts souscrits sur le marché primaire est aussi faible.
De même, la réactivité de la société de gestion dans l’organisation du marché secondaire est un paramètre important qui entre en jeu dans la revente de la SCPI. Celle-ci doit être capable de mettre rapidement en place le fonds de remboursement – plus de détails plus bas.
Il vaut donc mieux s’enquérir de ces paramètres avant de décider de revendre vos parts, au risque de les écouler sur le marché secondaire à un prix bas, ce qui vous exposerait à de la moins-value et à une perte de rentabilité finale. Ces paramètres sont : l’attractivité et le positionnement de votre SCPI sur le marché d’une part, et le savoir-faire de la société de gestion d’autre part.
Quid du fonds de remboursement ?
Le fonds de remboursement s’applique particulièrement pour les SCPI à capital variable – sachant que la revente des SCPI à capital fixe est prise en main par l’investisseur sortant lui-même, en trouvant son acheteur sur le marché de gré à gré.
La société de gestion procède à une diminution du capital social de la SCPI – cela si les demandes sont moindres. La disponibilité de liquidités de la SCPI est donc nécessaire pour déclencher la constitution du fonds de remboursement, et ces liquidités peuvent, dans ce cas, être issues de la revente immobilière. C’est à partir de ces dernières que les parts en attente sont rachetées. Le mécanisme général contraint généralement la société de gestion à fixer un prix décoté par rapport à la valeur de retrait prévue. D’où les risques de moins-value comme indiqué plus haut.
Que faire en présence d’une SCPI illiquide ?
Il n’y a d’autre choix que de réviser le prix à la baisse – s’il s’agit d’une SCPI à capital fixe – afin de la positionner de manière compétitive sur le marché. Pour les SCPI à capital variable, c’est malheureusement la société de gestion qui tire les ficelles en ce qu’il s’agit de la fixation du prix de la revente.
Pas d’inquiétude cependant, si vous détenez une SCPI au sein d’une assurance-vie. Vous ne rencontrerez pas ce problème d’illiquidité, car ladite SCPI appartient à l’assureur. Ce dernier a, lui-même, acheté auprès de la société de gestion, et le rachat des parts se fait alors par son biais, si vous décidez une sortie d’investissement.
À noter que cette illiquidité des SCPI a été corrigée par les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) qui disposent de liquidités, couplées à des valeurs mobilières pour une meilleure diversification.
